Znaczenie oceny zdolności kredytowej w przypadku kredytu hipotecznego

Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym wprowadziła istotne zmiany związane z oceną zdolności kredytowej w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Zdolność kredytowa

Zgodnie z art. 70 ustawy Prawo bankowe bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności  kredytowej kredytobiorcy. Do tej pory w doktrynie prawa bankowego aktualny jest pogląd, który stanowi, że uzależnienie przyznania kredytu przez bank od pozytywnej oceny zdolności kredytowej co do zasady jest wyłącznie obowiązkiem publicznoprawnym nałożonym na bank, niemającym bezpośredniego skutku na stosunek umowny kredytu  łączący go z klientem, a w szczególności nie oddziałuje na uprawnienia oraz ważność umowy, jak i prawa i obowiązki stron tej umowy, w tym obowiązku spłaty wymagalnego zadłużenia.

Na gruncie ustawy o kredycie hipotecznym, ustawodawca odszedł od tej zasady, na rzecz uzależnienia ważności umowy o kredyt hipoteczny od pozytywnej oceny zdolności kredytowej.

Definicja kredytu hipotecznego

Przypomnijmy, że przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

1) prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290, 961, 1165, 1250 i 2255);

2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

4) udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Za umowę o kredyt hipoteczny uważa się w szczególności umowę:

1) pożyczki,

2) kredytu w rozumieniu art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,

3) o odroczeniu konsumentowi terminu spełnienia świadczenia pieniężnego,

4) o kredyt, w której kredytodawca zaciąga zobowiązanie wobec osoby trzeciej, a konsument zobowiązuje się do zwrotu kredytodawcy spełnionego świadczenia,

5) o kredyt odnawialny

– o ile spełnia powyższe warunki.

Zdolność kredytowa w przypadku kredytu hipotecznego

Po pierwsze, zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, umowa o kredyt hipoteczny może zostać zawarta tylko w przypadku, gdy wynik oceny zdolności kredytowej wskazuje, że konsument będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie o kredyt hipoteczny.

Powyższa zasada oznacza, że banki nie są już uprawnione do udzielenia kredytu konsumentowi na zasadzie odstępstwa, które przewiduje art. 70 ust. 2 ustawy Prawo bankowe, tj. pod warunkiem ustanowienia szczególnego rodzaju zabezpieczenia oraz przedstawienia programu naprawy sytuacji gospodarstwa domowego.

W przypadku, gdy w wyniku badania zdolności kredytowej okaże się, że konsument nie posiada zdolności kredytowej, a mimo to bank zawarł z takim klientem umowę należy uznać, że umowa taka jest nieważna. Jak wskazuje się w komentarzu do ustawy autorstwa Tomasza Czecha, z którym się w tej materii zgadzam, zamiarem ustawodawcy jest zapobieganie powstawaniu tego rodzaju stosunków prawnych, gdy negatywnie oceniono zdolność kredytową konsumenta. Tym samym zastosowanie będzie miał tutaj art. 58 kodeksu cywilnego, gdzie wskazano, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna.

Procedura badania zdolności kredytowej

Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny bank jest obowiązany dokonać oceny zdolności kredytowej. Jest to zasada w zasadzie powtórzona z zapisów zawartych w ustawie Prawo bankowe.

Ocena zdolności kredytowej jest dokonywana na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta, z baz danych lub ze zbiorów danych kredytobiorcy. Oznacza to, że koniecznym elementem oceny zdolności kredytowej powinno być zasięgnięcie przez bank informacji z zewnętrznych baz danych, np. bazy BIK, KRD, itp.

Ocena zdolności kredytowej jest dokonywana zgodnie z art. 70 ustawy Prawo bankowe. W rozumieniu tego przepisu przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie

Bank jest obowiązany ustanowić i stosować procedury i określić informacje, na podstawie których jest dokonywana ocena zdolności kredytowej. Procedury i informacje, o których mowa w zdaniu pierwszym, są dokumentowane i przechowywane.

Ocena zdolności kredytowej dokonywana przez bank nie może opierać się w głównej mierze na założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości:

1) przewyższa kwotę kredytu hipotecznego lub

2) wzrośnie, chyba że umowa o kredyt hipoteczny jest zawierana w celu budowy, przebudowy lub remontu nieruchomości w rozumieniu art. 3 pkt 6, 7a i 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Jeżeli bank wymaga dokonania wyceny nieruchomości w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej, wycena ta powinna spełniać wymagania określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Tj. przede wszystkim powinna zostać sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego wpisanego na publiczną listę rzeczoznawców majątkowych.

Wycena nieruchomości jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wskazanego w drodze porozumienia między bankiem i konsumentem. Oznacza to, że żadna ze stron umowy bez zgody drugiej strony nie może narzucić przeprowadzenia wyceny rzeczoznawcy przez wskazanego rzeczoznawcę. Zapewnia to zabezpieczenie interesów obu stron umowy.

Ponadto bank jest obowiązany przechowywać, na trwałym nośniku, dokumentację dotyczącą wyceny nieruchomości i ekspertyzy.

Konsekwencje nieprzeprowadzenia oceny zdolności kredytowej w sposób prawidłowy

Co niezwykle istotne, ustawa o kredycie konsumenckim wprowadziła swoistego rodzaju sankcje związanie z zaniechaniami banku poczynionymi na etapie badania zdolności kredytowej konsumenta zainteresowanego kredytem hipotecznym.

Bank nie może bowiem rozwiązać, w tym odstąpić od umowy o kredyt hipoteczny, lub zmienić umowy o kredyt hipoteczny, w przypadku gdy ocena zdolności kredytowej nie została przeprowadzona prawidłowo, chyba że jest to korzystne dla konsumenta i konsument wyraził na to zgodę.

Powyższej sankcji nie stosuje się, w przypadku gdy konsument celowo odmówił ujawnienia informacji lub podał nieprawdziwe informacje niezbędne do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej.

Przedstawienie przez konsumenta niekompletnych informacji niezbędnych do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny nie stanowi podstawy do wypowiedzenia tej umowy przez bank. Oznacza to, że to na banki został przerzucony ciężar dochowania należytej staranności w tym zakresie, pomimo braku współpracy ze strony klienta lub przedkładania niekompletnych informacji, z wyjątkiem sytuacji gdy klient działał celowo.

Niezależnie od powyższego należy uznać, że niedochowanie przez bank zasad przeprowadzania oceny zdolności kredytowej podczas procesowania kredytu hipotecznego nie oznacza, że taka umowa będzie nieważna. Umowa pozostaje więc ważna, gdy ocena zdolności kredytowej wypadła pozytywnie, ale przeprowadzono ją w nieprawidłowy sposób.

Ponadto bank jest obowiązany dokonywać ponownej oceny zdolności kredytowej na podstawie uaktualnionych informacji przed każdym znacznym zwiększeniem całkowitej kwoty kredytu hipotecznego po zawarciu umowy o kredyt hipoteczny, chyba że takie dodatkowe zwiększenie całkowitej kwoty kredytu hipotecznego przewidziano i uwzględniono w początkowej ocenie zdolności kredytowej.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Damian Gądek

Damian Gądek

Radca prawny. Specjalista od prawa bankowego.

Zostaw komentarz

O mnie

r pr Damian Gądek blog o prawie bankowym

Jestem radcą prawnym specjalizującym się w prawie bankowym publicznym i prywatnym oraz działalności banków spółdzielczych. Posiadam 10-letnie doświadczenie zawodowe w bankowości: od stanowiska doradcy klienta, zarządzania ryzykiem, AML, compliance do członka zarządu.

Prawo bankowe to nie tylko obszar mojego doświadczenia zawodowego, ale również moja pasja, która zrodziła pomysł na bloga.

Najnowsze Wpisy

Chcesz dostawać informację o nowych wpisach? Zasubskrybuj mojego bloga:

Klikając „wyślij” akceptujesz politykę prywatności tej strony.