Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny.

Uprawnienie powyższe przysługuje, jeżeli umowa o kredyt hipoteczny spełnia definicję kredytu hipotecznego w rozumieniu ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Definicja kredytu hipotecznego

Przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

1) prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290, 961, 1165, 1250 i 2255);

2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

4) udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Za umowę o kredyt hipoteczny uważa się w szczególności umowę:

1) pożyczki,

2) kredytu w rozumieniu art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2016 r. poz. 1988, z późn. zm.),

3) o odroczeniu konsumentowi terminu spełnienia świadczenia pieniężnego,

4) o kredyt, w której kredytodawca zaciąga zobowiązanie wobec osoby trzeciej, a konsument zobowiązuje się do zwrotu kredytodawcy spełnionego świadczenia,

5) o kredyt odnawialny

Zgodnie z powyższą definicją spod zakresu kredytu hipotecznego wyjęte są więc kredyty hipoteczne udzielone na tzw. dowolne cele konsumpcyjne lub spłatę zobowiązań, które zabezpieczone zostaną na nieruchomości niemieszkalnej.

Uprawnienie do wcześniejszej spłaty kredytu

W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.

Za całkowity koszt kredytu hipotecznego uznaje się wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności:

  1. odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy,
  2. koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach, z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta.

Co istotne, w związku z tożsamym przepisem w ustawie o kredycie konsumenckim, powyższe uprawnienie konsumenta należy interpretować zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 11.09.2019 r. (C-383/18), gdzie wskazano, że w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu konsumentowi przysługuje prawo do obniżki całkowitego kosztu kredytu, który obejmuje wszystkie koszty nałożone na konsumenta.

Oznacza to, że konsument jest uprawniony również do proporcjonalnego zwrotu kosztów kredytu, które są niezależne od okresu kredytowania, tj. w szczególności do prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego czy też opłaty przygotowawczej.

Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu

Bank w umowie o kredyt hipoteczny uprawniony jest do wprowadzenia klauzuli rekompensującej mu dokonanie przez konsumenta wcześniejszej spłaty kredytu.

W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową bank może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.

Rekompensata nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego.

Jeżeli do zakończenia obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą procentową zgodnie z terminem wskazanym w tej umowie pozostało mniej niż rok, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny.

W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową do wyliczenia wysokości odsetek przyjmuje się oprocentowanie z dnia faktycznej spłaty.

W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie.

Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Zakres zastosowania

Co niezwykle istotne zarówno dla banków, jak i kredytobiorców, możliwość proporcjonalnego zwrotu kosztów kredytu hipotecznego w przypadku jego wcześniejszej spłaty dotyczy wyłącznie umów zawartych od dnia wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym, tj. od dnia 22 lipca 2017 r.

W innym wpisie na blogu dowiesz się jakie skutki prawne wywołuje przeprowadzenie oceny zdolności kredytowej w przypadku kredytu hipotecznego. Link poniżej:

http://prawnikwbanku.pl/znaczenie-oceny-zdolnosci-kredytowej-w-przypadku-kredytu-hipotecznego/

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Damian Gądek

Damian Gądek

Radca prawny. Specjalista od prawa bankowego.

Zostaw komentarz

O mnie

r pr Damian Gądek blog o prawie bankowym

Jestem radcą prawnym specjalizującym się w prawie bankowym publicznym i prywatnym oraz działalności banków spółdzielczych. Posiadam 10-letnie doświadczenie zawodowe w bankowości: od stanowiska doradcy klienta, zarządzania ryzykiem, AML, compliance do członka zarządu.

Prawo bankowe to nie tylko obszar mojego doświadczenia zawodowego, ale również moja pasja, która zrodziła pomysł na bloga.

Najnowsze Wpisy

Chcesz dostawać informację o nowych wpisach? Zasubskrybuj mojego bloga:

Klikając „wyślij” akceptujesz politykę prywatności tej strony.